La plus-value immobilière correspond au bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien immobilier, lorsque le prix de cession dépasse le prix d’achat. En France, la résidence principale bénéficie d’un traitement fiscal privilégié : sa vente est, dans la majorité des cas, totalement exonérée d’impôt. Cette exception, inscrite depuis longtemps dans le Code général des impôts, constitue un véritable avantage pour les propriétaires. Cependant, le paysage fiscal pourrait bientôt évoluer. Un amendement au projet de loi de finances 2026 envisage de conditionner cette exonération à une durée minimale d’occupation de cinq ans, afin de limiter les ventes jugées spéculatives. Dans ce contexte, il devient essentiel de bien comprendre ce que dit la loi aujourd’hui et ce qui pourrait changer demain, afin d’anticiper toute réforme et éviter de mauvaises surprises au moment de la revente.
Quelle est la règle actuelle sur la plus-value d’une résidence principale ?
Aujourd’hui, la vente d’une résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value, qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2 %). Cette exonération s’applique quelle que soit la durée de détention du bien, à condition que le logement ait été occupé de manière effective et habituelle au moment de la vente. Autrement dit, il doit s’agir du lieu où le propriétaire vit la majeure partie de l’année, reçoit son courrier et, le cas échéant, y scolarise ses enfants.
Les dépendances immédiates — comme un garage, une cave, une cour ou un terrain attenant dans un rayon d’un kilomètre — bénéficient également de cette exonération si elles sont vendues en même temps que le bien principal.
Lors de la transaction, c’est le notaire qui se charge de la déclaration de la plus-value et du paiement de l’éventuelle taxe à l’administration fiscale. Le vendeur doit ensuite mentionner cette opération dans sa déclaration de revenus, mais à titre purement informatif. Cette formalité permet à l’administration de mettre à jour le revenu fiscal de référence, sans générer d’imposition supplémentaire.
Les conditions légales d’exonération selon le Code général des impôts
L’article 150 U, II-1° bis du Code général des impôts précise les conditions d’exonération de la plus-value immobilière dans le cadre d’une première vente. Ce dispositif vise à aider les particuliers qui revendent un bien pour acheter ou construire leur résidence principale. Pour bénéficier de cette exonération, deux critères essentiels doivent être respectés :
• Le prix de vente doit être réinvesti dans les 24 mois suivant la cession pour financer l’achat ou la construction de la nouvelle résidence principale. Cet argent ne peut pas servir à l’achat d’un bien locatif ou secondaire.
• Le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale au moment de la vente, ni l’avoir été au cours des quatre années précédentes.
Aucune durée minimale d’occupation du nouveau logement n’est imposée par la loi, mais l’administration fiscale vérifie la réalité de l’usage. En cas de doute, elle peut exiger des preuves d’occupation effective (factures, assurance habitation, taxe d’habitation, etc.).
Exemple : si le vendeur rachète un bien, y installe sa famille et revend au bout de 18 mois, l’exonération reste valable. En revanche, une revente rapide sans y avoir réellement résidé peut entraîner une requalification fiscale et la perte du bénéfice de l’exonération.
Projet de loi 2026 : vers une taxation partielle de la résidence principale ?
Un amendement au projet de loi de finances 2026 pourrait bouleverser la fiscalité immobilière française. Si le texte est adopté, la plus-value sur la vente d’une résidence principale ne serait plus automatiquement exonérée : elle le resterait uniquement si le bien a été occupé depuis au moins cinq ans avant la cession. L’objectif annoncé du gouvernement est de freiner les ventes rapides jugées spéculatives, souvent observées dans les zones tendues comme le Pays basque ou la Côte d’Azur, où certains acheteurs revendent après quelques mois pour encaisser une forte plus-value sans impôt.
Ce projet prévoit toutefois des exceptions : l’exonération resterait possible si le vendeur rachète une nouvelle résidence principale ou en cas de motif impérieux (mutation professionnelle, séparation, maladie, décès…). Mais cette notion de motif reste floue et laisse craindre une interprétation stricte par l’administration fiscale. En pratique, cette mesure pourrait pénaliser les propriétaires “ordinaires” contraints de vendre avant cinq ans pour des raisons de vie, et pas pour spéculer. Rien n’est encore voté, mais si la mesure entre en vigueur, elle marquerait une rupture majeure dans le régime fiscal de la résidence principale.
Comment prouver qu’il s’agit bien de votre résidence principale ?
Pour bénéficier de l’exonération sur la plus-value de votre résidence principale, il faut pouvoir prouver qu’il s’agit bien de votre logement principal au moment de la vente. L’administration fiscale s’appuie sur des éléments concrets pour évaluer la réalité de l’occupation. Parmi les justificatifs les plus fréquemment demandés figurent :
- les factures d’électricité, de gaz ou d’eau établies à votre nom et à l’adresse du logement
- les attestations d’assurance habitation
- la taxe d’habitation ou les avis d’imposition mentionnant cette adresse
- les certificats de scolarité des enfants ou toute correspondance administrative officielle
Votre adresse fiscale principale doit correspondre à celle du logement concerné, et vous devez y résider de manière effective et habituelle, soit environ 8 à 10 mois par an.
Certains cas particuliers demandent une vigilance accrue. Pour un logement de fonction, c’est ce dernier qui est considéré comme résidence principale, sauf si le conjoint et les enfants vivent ailleurs de façon permanente. En cas de démembrement de propriété, seule la part de l’usufruitier peut être exonérée, à condition qu’il occupe le bien. Enfin, dans une indivision, chaque co-indivisaire doit démontrer son usage personnel et continu du logement pour prétendre à l’exonération.
Quelles exonérations possibles pour les autres types de biens ?
Toutes les ventes immobilières ne sont pas logées à la même enseigne que la résidence principale. Plusieurs cas d’exonération de la plus-value immobilière existent selon la nature du bien et la situation du vendeur. Par exemple, la vente d’un bien autre que la résidence principale peut être exonérée si le prix de cession est réinvesti dans l’achat ou la construction d’une nouvelle résidence principale dans un délai de 24 mois. Autre situation : la vente à un organisme de logement social ou à un promoteur s’engageant à construire des logements sociaux ouvre droit à une exonération partielle ou totale, une mesure prolongée jusqu’en 2025.
Les biens détenus depuis longtemps profitent aussi d’un avantage : au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu, et après 30 ans, elle l’est aussi des prélèvements sociaux. Enfin, les non-résidents qui vendent un bien en France sont imposés au taux de 19 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Toutefois, les personnes affiliées à un régime social de l’EEE ou de Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS, et les résidents britanniques bénéficient encore d’un taux réduit de 7,5 % au titre du prélèvement de solidarité.
Voici un tableau récapitulatif clair et synthétique des principaux cas d’exonération de la plus-value immobilière selon la situation du vendeur ou la nature du bien :
| Situation concernée | Conditions à remplir | Taux ou avantage fiscal | Détails / Observations |
|---|---|---|---|
| Résidence principale | Bien occupé à titre de logement principal au moment de la vente | Exonération totale | Inclut les dépendances (garage, cour, jardin) vendues avec le bien |
| Première vente d’un bien autre que la résidence principale | Réinvestissement du prix de vente dans l’achat ou la construction d’une résidence principale sous 24 mois | Exonération totale | Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédentes |
| Vente à un organisme de logement social | L’acquéreur s’engage à construire ou achever des logements sociaux dans les 10 ans | Exonération partielle ou totale | Dispositif valable jusqu’au 31 décembre 2025 |
| Bien détenu depuis plus de 22 ans | Durée de détention supérieure à 22 ans | Exonération d’impôt sur le revenu | L’exonération des prélèvements sociaux est totale à partir de 30 ans |
| Vente par un non-résident | Bien situé en France | Imposition à 19 % + 17,2 % (ou 7,5 % pour Britanniques) | Exonération de CSG et CRDS pour les affiliés à un régime social de l’EEE ou de Suisse |
| Vente d’un bien de faible valeur | Prix de vente inférieur à 15 000 € | Exonération totale | Montant apprécié par cédant (en cas d’indivision, le seuil s’applique à chaque quote-part) |
| Vente après expropriation | Réemploi intégral de l’indemnité dans l’achat ou la construction d’un autre bien | Exonération totale | Réinvestissement dans les 12 mois suivant l’indemnisation |
Ce tableau permet de visualiser rapidement les conditions d’exonération selon chaque scénario, et d’évaluer l’intérêt fiscal avant toute cession immobilière.
Faut-il consulter un expert fiscal ?
Faire appel à un expert fiscal ou à un notaire est vivement recommandé lorsque la situation du bien sort du cadre classique. Les cas d’indivision, de SCI, de démembrement de propriété ou encore d’un usage mixte (habitation et activité professionnelle) exigent une analyse juridique et fiscale approfondie pour éviter tout risque de redressement. Un avocat fiscaliste peut également vous aider à sécuriser l’exonération de la plus-value et à constituer les preuves d’occupation nécessaires en cas de contrôle.
Anticiper sa vente est aujourd’hui plus que jamais essentiel. Avec le projet de réforme 2026, certaines exonérations pourraient être limitées, notamment pour les biens détenus depuis moins de cinq ans. En consultant un professionnel avant la cession, vous pouvez optimiser la fiscalité de votre vente, bénéficier des derniers dispositifs en vigueur et éviter des taxations imprévues qui pourraient réduire sensiblement votre bénéfice net.
Conclusion
L’exonération de la plus-value sur la résidence principale demeure aujourd’hui totale, mais son avenir est incertain. Le projet de loi de finances 2026 pourrait instaurer une durée minimale d’occupation de cinq ans avant revente pour conserver cet avantage. Si cette mesure est adoptée, elle marquera un tournant majeur dans la fiscalité immobilière. Les propriétaires souhaitant vendre ont donc tout intérêt à anticiper avant la réforme. Suivre l’évolution du texte et se faire conseiller par un notaire reste la meilleure stratégie pour éviter une taxation inattendue.
